Ипотека — это кредит на покупку недвижимости, где сама недвижимость становится залогом. Вы собственник: живёте, ремонтируете, прописываете семью. Но продать или подарить квартиру до погашения кредита можно только с согласия банка, а при длительной неуплате банк вправе забрать её через суд.
Из чего складывается ипотека
- Первоначальный взнос — обычно от 20–30% цены жилья. Чем больше взнос, тем ниже ставка и выше шанс одобрения.
- Срок — до 30 лет. Длинный срок снижает платёж, но резко увеличивает переплату.
- Ставка — рыночная (следует за ключевой ставкой) или льготная по госпрограмме.
- Страховка — страхование залога обязательно по закону, страхование жизни — добровольно, но без него банк обычно повышает ставку (зачем при ипотеке страховка).
Льготные госпрограммы
Когда рыночные ставки высокие, львиная доля выдач идёт по госпрограммам:
| Программа | Ставка | Для кого |
|---|---|---|
| Семейная | до 6% | Семьи с детьми (условия по возрасту детей) |
| IT-ипотека | до 6% | Сотрудники аккредитованных IT-компаний (кроме Москвы и СПб) |
| Дальневосточная и арктическая | до 2% | Покупка жилья в ДФО и Арктической зоне |
| Сельская | до 3% | Жильё в сельской местности |
| Военная | особые условия | Участники накопительно-ипотечной системы |
Условия программ регулярно меняются — перед подачей заявки проверяйте актуальные требования на спроси.дом.рф.
Новостройка или вторичка
- Новостройка (ДДУ): деньги идут не застройщику, а на счёт эскроу — застройщик получит их только после сдачи дома. Льготные программы в основном работают именно с новостройками.
- Вторичка: заезжаете сразу, но большинство льготных ставок недоступно — считайте по рыночной.
Сколько это стоит на самом деле
Ипотека 5 000 000 ₽ на 20 лет (аннуитет):
| Ставка | Платёж/мес | Переплата за 20 лет |
|---|---|---|
| 6% (льготная) | ≈ 35 800 ₽ | ≈ 3,6 млн ₽ |
| 12% | ≈ 55 100 ₽ | ≈ 8,2 млн ₽ |
| 18% | ≈ 77 200 ₽ | ≈ 13,5 млн ₽ |
Разница между 6% и 18% — почти 10 млн рублей на той же квартире. Посчитать свой вариант с учётом налогового вычета можно в нашем ипотечном калькуляторе.
Как платить меньше
- Гасите досрочно — даже +5 000 ₽ к платежу в первые годы срезают годы срока. Считайте в калькуляторе досрочного погашения.
- Возьмите налоговый вычет — до 650 000 ₽ на человека (за покупку + за проценты), супруги могут вернуть до 1,3 млн ₽.
- Рефинансируйте, когда ставки упадут — рефинансирование выгодно при разнице от ~1,5–2 п.п.
- Используйте маткапитал — на первоначальный взнос или досрочное погашение.
Если платить стало тяжело
Не доводите до просрочки — у ипотечников есть законные инструменты: ипотечные каникулы (до 6 месяцев, раз за жизнь кредита, при трудной ситуации), реструктуризация, кредитные каникулы. Банку невыгодно забирать квартиру — договариваться реально.
См. также: Первоначальный взнос, Семейная ипотека, Эскроу, Аннуитет, Налоговый вычет.