Первоначальный взнос — это ваши собственные деньги в сделке: часть стоимости квартиры, которую вы платите продавцу сразу, а на остальное берёте ипотеку. Взнос 30% на квартиру за 8 млн ₽ — это 2,4 млн своих и 5,6 млн кредитных.
Зачем он банку
- Подтверждение платёжеспособности — накопил 20–30% от квартиры, значит умеет управлять деньгами.
- Запас прочности по залогу — если заёмщик перестанет платить и квартиру придётся продавать, банк вернёт долг даже при просевших ценах.
- Требование регулятора — ЦБ надбавками за риск фактически «выдавил» с рынка ипотеку с низким взносом: кредиты с ПВ ниже 20% для банков невыгодны.
Сколько нужно
| Взнос | Что это значит для вас |
|---|---|
| < 20% | Почти нет предложений; там, где есть — ставка заметно выше |
| 20–30% | Стандартное требование большинства банков и госпрограмм |
| 30–50% | Лучшие ставки, максимальная вероятность одобрения |
| > 50% | Минимальная переплата; подумайте, не выгоднее ли короткий срок |
Больше взнос → меньше сумма кредита → ниже ПДН → выше шанс одобрения и лучше ставка.
Чем можно платить взнос
- Свои накопления — классика.
- Материнский капитал — принимается большинством банков как первоначальный взнос целиком или частично (некоторые банки просят добавить 5–10% живых денег).
- Деньги от продажи другой недвижимости — распространённая схема «продал вторичку → взнос на новостройку».
- Жилищные субсидии и сертификаты (военные, молодые семьи, регионы).
Чем платить нельзя (и почему не стоит пытаться)
Потребкредит на первоначальный взнос — плохая идея, и вот почему:
- Банк видит свежий кредит в БКИ — это резко повышает ПДН и часто ведёт к отказу по ипотеке.
- Вы будете параллельно платить два кредита, причём потребкредит — по ставке заметно выше ипотечной.
- Если скрыть кредит не выйдет (а не выйдет), возможен отказ уже после одобрения.
«Ипотека без первоначального взноса» через завышение цены в договоре — это уже не лайфхак, а обман банка: при вскрытии схемы банк вправе потребовать досрочного возврата всего кредита, а участникам грозит статья о мошенничестве.
Взнос и переплата — считаем
Квартира 8 млн ₽, ипотека на 20 лет под 12%:
| Взнос | Кредит | Платёж/мес | Переплата |
|---|---|---|---|
| 20% (1,6 млн) | 6,4 млн | ≈ 70 500 ₽ | ≈ 10,5 млн ₽ |
| 30% (2,4 млн) | 5,6 млн | ≈ 61 700 ₽ | ≈ 9,2 млн ₽ |
| 50% (4 млн) | 4 млн | ≈ 44 000 ₽ | ≈ 6,6 млн ₽ |
Каждый миллион, добавленный во взнос, экономит ~1,6 млн на процентах. Свой сценарий — в ипотечном калькуляторе.
См. также: Ипотека, ПДН, Семейная ипотека.