Эскроу-счёт — это специальный банковский счёт-условный депозит, на который покупатель вносит деньги по сделке. Банк блокирует средства до выполнения заранее оговорённых условий, после чего автоматически переводит их продавцу.
В России массовое применение эскроу — в долевом строительстве (ДДУ). С 1 июля 2019 года все новые ДДУ заключаются через эскроу-счета.
Как это работает в долевом строительстве
Покупатель ─── деньги ──→ Эскроу-счёт в банке ─── деньги ──→ Застройщик
│ ▲
│ (заморожено до сдачи дома) │
▼ │
Если застройщик НЕ сдал ──── деньги ──→ Покупатель (возврат)Алгоритм:
- Подписываете ДДУ с застройщиком.
- Открываете эскроу-счёт в банке, аккредитованном для этого застройщика.
- Вносите деньги на эскроу — собственными или ипотечными.
- Застройщик строит дом на свои деньги или через банковский проектный кредит.
- После сдачи дома и регистрации права собственности банк переводит деньги застройщику.
- Если застройщик обанкротится — деньги возвращаются покупателю.
Зачем это нужно
До 2019 года тысячи дольщиков теряли деньги на банкротстве застройщиков. Эскроу решило проблему: деньги дольщика не идут застройщику до сдачи дома, а лежат в банке.
С эскроу:
- застройщик не может «убежать с вашими деньгами»;
- если стройка остановилась — деньги возвращают вам в полном объёме;
- если банк, в котором эскроу, обанкротится — действует страховка АСВ до 10 млн ₽ (повышенный лимит специально для эскроу).
Сколько стоит
Открытие и обслуживание эскроу-счёта — бесплатно для дольщика. Это закон. Банк зарабатывает на:
- проектном финансировании застройщика (под более высокий процент);
- использовании ваших денег как ресурса (вы не получаете проценты на эскроу).
Что важно знать
1. Проценты не начисляются. Деньги «работают» только для банка, не для вас. Это плата за безопасность.
2. Снять досрочно нельзя. Эскроу — это блокировка до конца стройки. Если передумали покупать — нужно расторгнуть ДДУ (а это отдельный сложный процесс).
3. АСВ-лимит 10 млн. При банкротстве банка с вашим эскроу — государство гарантирует возврат до 10 млн ₽ на одного дольщика. Если квартира дороже — остаток идёт в очередь кредиторов банка.
4. При ипотеке. Когда вы покупаете квартиру по ДДУ в ипотеку, банк-кредитор переводит деньги напрямую на эскроу. После сдачи дома деньги уходят застройщику, и квартира оформляется в вашу собственность с ипотечным обременением.
Эскроу в других сделках
Помимо новостроек, эскроу применяется:
- Вторичка (опционально) — для безопасной передачи денег между покупателем и продавцом.
- Бизнес-сделки — выкуп доли, оплата по контракту.
- Платформенные сделки (например, Авито Доставка) — деньги покупателя «висят» до получения товара.
В этих случаях стоимость услуги — 0.1-0.5% от суммы сделки.
Эскроу vs Аккредитив
Похожая, но другая инструмент:
| Параметр | Эскроу | Аккредитив |
|---|---|---|
| Регулирование | специальная статья ГК | ст. 867 ГК |
| Возврат при невыполнении | гарантированно банком | условия в договоре |
| Стоимость | для дольщика 0 ₽ | 0.1-2% |
| Гибкость условий | низкая, шаблонная | высокая |
| Сферы | долевое строительство | банковское обслуживание сделок |
Что делать если застройщик банкрот
При банкротстве застройщика с эскроу:
- Никаких потерь — банк возвращает 100% денег с эскроу-счёта.
- Деньги приходят на ваш счёт в течение 5 рабочих дней после официального решения о банкротстве.
- Параллельно вы как кредитор по обязательствам застройщика встаёте в реестр требований — но это уже к недостроенному имуществу, а не к деньгам.
См. также: Ипотека, Семейная ипотека, АСВ.