Что выгоднее: досрочно погасить ипотеку или положить деньги на вклад?

Главное правило

Если ставка ипотеки > ставка вклада + 1.5 п.п. → выгоднее гасить ипотеку. Если ставка ипотеки < ставка вклада + 1.5 п.п. → выгоднее положить на вклад.

Зазор в 1.5 п.п. — поправка на:

налог 13% с процентов вклада сверх необлагаемой суммы;
потерю гибкости (деньги «связаны» в досрочке);
инфляционные ожидания.

Примеры расчёта

Пример 1 — высокая ставка ипотеки

Ипотека под 18% (старая, до снижения ЦБ). Вклад 14%.

У вас есть 500 000 ₽. Что делать?

Вариант А — погасить ипотеку:

Снижаете остаток долга на 500 000.
Экономия процентов за 10 лет ≈ 685 000 ₽.

Вариант Б — положить на вклад:

За 10 лет с реинвестированием при ставке 14% получите ≈ 1 850 000 ₽ (т.е. прибыль 1 350 000).
Заплатите ипотечные проценты на эти 500 000 ₽: ≈ 940 000 ₽ переплаты за 10 лет.
НДФЛ с процентов сверх необлагаемой — около 130 000 ₽.
Чистая выгода: 1 350 000 − 940 000 − 130 000 = 280 000 ₽ прибыли.

Вариант А (досрочка) выгоднее на 400 000 ₽.

Пример 2 — льготная ипотека

Семейная ипотека под 6%. Вклад 14%.

500 000 ₽:

Вариант А — досрочка:

Экономия процентов за 10 лет ≈ 165 000 ₽.

Вариант Б — вклад:

10 лет под 14% с реинвестированием ≈ 1 350 000 ₽ прибыли.
За эти же 500 000 ₽ ипотечных процентов вы заплатите ≈ 218 000 ₽.
НДФЛ с превышения ≈ 130 000 ₽.
Чистая выгода: 1 350 000 − 218 000 − 130 000 = 1 000 000 ₽ прибыли.

Вариант Б (вклад) выгоднее на 840 000 ₽.

Поэтому льготную ипотеку под 6% досрочно гасить не выгодно — лучше эти деньги работают на вкладе или облигациях.

Что ещё учесть кроме арифметики

1. Психологический комфорт

Подушка безопасности на 6 месяцев расходов критически важна — даже если математически невыгодна. Если потеряете работу с пустыми счетами — попадёте в просрочку, испортите КИ, а в худшем случае — на суд и потерю квартиры.

Сначала — соберите подушку 6 месяцев. Потом уже думайте о досрочке.

2. Налоговый вычет

С ипотеки можно вернуть:

13% от стоимости квартиры (до 260 000 ₽ — одному человеку, до 520 000 ₽ — на двоих).
13% от процентов (до 390 000 ₽ — одному, до 780 000 ₽ — на двоих).

Если досрочно погашаете — снижаете будущие проценты, а вычет с процентов получаете меньше. Это косвенно «удешевляет» ипотеку на 1–2 п.п. — учитывайте в расчётах.

3. Уменьшение срока vs уменьшение платежа

При досрочке у банка обычно два варианта:

Уменьшить срок при том же платеже.
Уменьшить платёж при том же сроке.

Если выбираете досрочку → выбирайте уменьшение срока. Это значительно сильнее снижает переплату.

4. Защита от инфляции

Деньги на вкладе теряют покупательную способность при высокой инфляции. Долг в ипотеке тоже «обесценивается» — реальная переплата меньше номинальной. Это в пользу держать деньги в активах, а ипотеку — не гасить досрочно.

Алгоритм решения

1. Подушка безопасности на 6 мес расходов → ЕСТЬ?
   ├─ НЕТ → копите на накопительный счёт, ипотеку не трогайте
   └─ ДА → переходите к шагу 2

2. Ставка вашей ипотеки (фактическая)?
   ├─ <8% (льготная) → деньги на вклад/ОФЗ
   ├─ 8-12% → расчёт по формуле сверху (часто паритет)
   └─ >12% → досрочка

3. Хватит ли подушки на 6 месяцев на ВКЛАДЕ + досрочка?
   ├─ Да → можете делать досрочки
   └─ Нет → не трогать резервы

Что говорит закон про досрочку

По ст. 11 ФЗ № 353 «О потребительском кредите» — банк не имеет права взимать штрафы за досрочное погашение. Просто пишете заявление, идёт перерасчёт.

В ипотеке тот же подход. Только некоторые банки оставляют пункт «уведомить за 30 дней» — это законно, но обычно срок сокращён до 1–10 дней в индивидуальных условиях.

См. также: Ипотека, Что лучше: вклад или накопительный счёт?, Аннуитет.